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细节决定二手房买卖成败

 “买二手房比买新房‘学问’还多。不但要弄清房龄、还要仔细摸清二手房的各种‘身世’,真比查户口还难。”沈阳的赵女士买过一次二手房后,感触颇深。一向被人们认为经济、实惠的二手房,何以让消费者在买卖过程中发出这样的感慨?昨日,记者走访了沈城多家房产中介,并找专家详细了解了一些常常被消费者忽略的细节。  难以破解的“房龄之谜”
  “现在科技发达了,年纪大的人,看起来也比较年轻,这是好事,可房子的年龄也不能说年轻几岁就年轻几岁啊?”市民赵女士最近很上火,她刚花40多万元在五爱街附近买了套二手房,可搬进去向邻居一打听才知道,自己从房产证上看到的房龄比实际房龄“年轻”了4岁。
  “我感觉被欺骗了。房产中介说,这房子才5年,现在市场上5年楼龄的房子比较难找,我想,房子保养不怎么好可以通过装修来完善。可现在房子突然间多出了4年楼龄,这笔账该找谁算?”赵女士百思不得其解。她告诉记者,自己当初从房产中介看房子时,中介告诉她,这套房子是2002年建的,其房屋产权证上的时间也是2002年,但邻居却告诉她,1998年,这个小区的居民已经住上这房子了,这究竟是怎么回事呢?
  “消费者买二手房光看房产证判断房龄不准确,要看房子档案中的《商品房销售许可证》(商品房购房发票)才行。”沈阳房产超市总经理杜恒弟向记者解释说,二手房实际楼龄长短决定着房屋价值,同时也直接决定房屋今后的使用时间,超过一定年限的二手房价值自然大打折扣。一般来说,新楼盘从报建到交楼、拿到房产证,大概需要一到两年时间。如果消费者看中了某套房子,但无法辨别楼龄,可以到沈阳市国土局查房子的建成时间,虽然会需要一点时间,但此方式比较稳妥。
  本不该花的“冤枉钱”
  跟很多家长一样,陈昕去年买这套二手房就是为了孩子上学,房子看好后,没多久,她便与业主办理了过户手续。没想到,正当她兴冲冲地拿着新房产证准备开始新生活时,物业公司送来的单据却让她傻了眼。原来,该房屋原来的房主拖欠了近两年的物业费,全部算下来有6000多元。“一连几天打电话找原房主,对方电话都是已欠费停机。我又去找中介公司,中介公司却推说,他们只管交易的事,买卖成功后的事,与中介无关。”虽然陈昕觉得这钱花得太冤,但还是自己承担了全部的物业费。
  记者在采访中了解到,虽然沈阳市房产局印制的《房屋买卖合同》中写有关于煤气、水电费等条款,但消费者在二手房买卖过程中,大都跟陈昕一样,把更多的注意力放在房款的总金额上,因而忽视了这些与房屋密切相关的杂项费用。
  阿凡提中介王经理提醒消费者,在购买二手房时,一定要有正规的物业交验过程,最好不要一次性支付房款全款给原房主。可先支付部分房款,在双方完成物业交验时,保证物业交验的费用结清及房屋的验收工作完成后,再支付剩余房款。物业交验时,购房者和业主双方最好一起到房屋现场,并在交验当天一同填写《物业交验单》,确认签字无误后,购房者再向原房主支付购房尾款。
  并不透明的“全包价”
  去年年初,贾先生在报纸上看到和平区一套58万元的两居室,打广告的中介公司称这58万元的费用包含了所有需缴纳的税费及中介费等杂费。验过房子后,贾先生很快便与中介公司签订合同并办理了相关手续。
  没想到,房屋过户手续办理完的那一天,贾先生才听说,原房主与中介公司签订过合同,出售价格其实只有53万元。即使办完手续,加上各种费用,总共也不过55万元,而中介公司却收取了他58万元的费用。当贾先生拿着合同要求中介公司退回多收的费用时,该中介却说,该合同中讲明用58万元购买该套二手房,58万元的价格里包括了所有的费用,并未多收取费用,不能退款。贾先生仔细查看合同后发现,合同中并未列出费用的明细,只好哑巴吃黄连,自食多花3万元的苦果了。“消费者经常在一些中介公司看到‘XX万元包’的房源信息,有人嫌自己跑手续麻烦,就很看好这种包手续的房源。其实,这种房源不是不能买,而是需要消费者多费些心思,弄清楚这包字的含义,都包了哪些费用。”王经理告诉记者,消费者进行二手房交易的时候,最好在合同后附上《费用清单》,详细计算相关收费,并同业主见面签订《房屋买卖合同》,明确买卖双方购房价格与售房价格是否相同,避免中介公司从中渔利,产生不正当差价。
  水分难挤的现金收房
  去年,于先生找到一家中介公司,打算卖掉自己在东陵区的一套两居室住房,在某中介登记的协商销售价格为35万元。这家中介公司派人看过于先生的房子后,决定与于先生签订包销协议,拿到于先生出售这套房产的独家代理权,并在协议中承诺,如果三个月内卖不出这套房子,中介将向于先生支付2000元的违约金。
  于先生很快与这家中介达成协议,并于两个月后,收到了房子卖出的好消息。他先后两次收取了15万元、20万元的房款,卖掉了房子。但事后他却得知,自己的房子其实是被中介以40万元的价格卖出的。于先生这才明白了“包销”背后的奥秘:原来自己被中介公司赚走了这么大的差价。“除了像于先生遇到的中介‘包销’,还有中介‘现金收房’的情况。交易过程中,中介公司只是一个过渡者,不需要支付各种税费,利润空间很大。一般,中介公司的利润可达房屋售价的10%以上,而正常情况下,中介公司收取的中介佣金只在3%以内。”杜总经理建议那些并不太急于用钱的业主,最好不要选择“现金收房”的卖房方式。不管是中介公司收购还是个人收购,都是利用不透明交易来吃差价谋取暴利。交易时买卖双方一定要见面,谈好价格后签订正规的《房屋买卖合同》,并到房管局过完户才能算交易完成。
  [热点解答]
  买卖二手房易入仨误区
  今年岁末,沈阳的二手房市场淡季不淡,交易量虽照平时有所下降,但市场远远好于往年。二手房买卖怎么交易才安全可靠?百姓在交易过程中还存在哪些误区?昨日本报邀请了沈阳市房产局相关负责人与沈阳市门店最多的阿凡提中介的王经理共同来为购房者答疑解惑。
  热点1:交完契税房子归谁?
  案例:市民孟先生通过中介公司在铁西区选中一套二手房,缴税后,一次性给付购房款100万元。在更名过户期间,其所购房产被司法中途查封,无法进行更名过户,再找卖房人时已失踪,交完房屋契税房子到底该归谁?
  解答:目前,我国实行房屋产权登记制度,而非契约制度。购房者交完房屋契税,取得契证,并不代表取得房屋产权,按交易过户办理流程,房屋产权登记到买方名下尚需一定工作时限,在此期间,房屋产权仍登记在卖方名下,不能对抗司法查封,一旦卖房人出现经济纠纷等问题房屋被司法查封,交易更名将中止。如果买房人已将购房款付给卖房人,就存在索要房款及退税问题,交易风险可想而知。因此,相关负责人建议购房者,在没办完过户之前,最好不要打全款。
  热点2:中介做担保就安全?
  案例:市民张先生在某房产中介看中一套二手房,据介绍,此房目前出租开麻将社,由于房主急于用钱,准备低价出售,经商定以28万元成交。应张先生要求,中介及房主带其现场看房,当时屋内人较多,没有人在意有人看房。随后在中介见证下,签订买卖协议,张先生将28万元交中介托管。按约定办理交易时,中介和房主均未到场,联系电话关机,中介关门。张先生才知道被骗了,多年积蓄已经付诸东流。
  解答:目前,持有这种观点的百姓不占少数。究其原因,主要是人与人沟通的环境条件限制,买房卖房需要一个中介媒介,由于房产中介公司守法经营意识、规范服务水平良莠不齐,个别中介公司违法经营,甚至以牟取非法利益为目的,直接导致房屋交易风险的发生。轰动全国的“深圳中天”、“天津汇众”、“合肥桃园”等中介机构卷款潜逃案,涉案金额近5亿元,1500余户家庭蒙受经济损失。针对个别中介机构的不法行为,国家明确要求,中介机构不得代收代付房屋交易资金,不能做为保证人,只能从事中介服务。因此,买卖方双应选择参加资金监管的品牌中介,通过资金监管来完成交易,才是安全之选。
  热点3:签字过户买方即付款?
  案例:市民李某经朋友介绍花了70万元购买了一套学区房,签订买卖合同后,按约定首付10万房款,余款60万元过户签字后付给了卖方。十天后李某来交易大厅取证时,被告知所购房屋因经济纠纷被两家法院相继中途查封,房屋过户手续已中止办理。李某找到卖方要求房款,因卖方一时不能退还,李某无奈只能通过法律手段来解决。
  解答:目前,房屋买卖双方约定的付款时间大多在交易申请签字后,买房人即将购房款给付卖方。根据交易流程,房屋更名过户完成并登记到买房人名下需按规定程序办理,在此期间,房屋产权登记仍为卖房人。如此时交易房屋出现司法查封、拆迁冻结等原因,交易过户将被中止。因此,最有保障的方式,还是通过资金监管,等房证下来之后,再钱证两清。 (马薇)
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