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中介自揭租金疯涨内幕 “全程代理”是背后玄机

1日,本报报道了实验二小“学区房”周边,中介收购出租房源、“捂房抬价”,造成区域房租迅猛上涨一事后,中介公司经纪人李强(化名)向记者继续自揭租金狂涨的内幕——在眼下房价太高、买卖市场观望气氛浓重、部分需求由购转租的时机,一些中介公司通过收房、控房、囤房等手段,助长房租上涨,借此获得高额利润。
热门区域租房供需比1∶5
李强是CBD周边一家中介门店的业务员,有3年从业经验,对中介在租房方面的这点事儿是“门儿清”。
对于近期一些区域的房租疯狂上涨,李强认为与市场需求分不开。据他介绍,由于北京的机会多、外来人口多,租房市场一直不缺客户,其中一些热点区域需求长期大于供给。
这些热点区域包括中关村、CBD、燕莎等热点商圈;公主坟、方庄、三元桥等传统居住区;五环内的地铁沿线等新兴居住区;同时也包括本报报道的重点中小学周边的学区房以及重点大学、三甲医院周边。
在这些区域,对于中介公司来说,拿到了房源就等于挣到了钱。特别是在近期买卖市场冷清,部分需求由购转租的行情下,供需比进一步扩大,一些区域达到1∶3,甚至1∶5。因此,各家中介会想尽办法抢房源,甚至出现一家中介公司不同门店的自家兄弟不顾情面,自己人与自己人争起来的怪事儿。
“自家兄弟”认钱不认人
今年5月中旬的一个下午,李强在网上发现北工大附近一套80平方米的小三居,月租金报价2800元。李强说:“一看就知道,这是真房源。”记者问:“你怎么知道这是真房源呢?”“这还用说,我们是干什么的呀。在网上,我们几乎一天24小时在六七家网站挂着监测房源;在网下,长年经营的人脉已经渗透到小区的每一个角落,本区域内哪些房源出售、哪些房源出租、何时到期、现在在哪家中介手里,都了如指掌,如果连这些都不知道,那还吃得上饭?”
对于“李强们”来说,了解房源、找到新房源是基本功。李强还介绍,目前,网上的租房频道,信息倒是很多,不过大部分都是中介的信息,一些貌似个人房源的信息,其实也是中介代理的。因此,发现一套新房源,对于嗅觉灵敏的他们来说,轻而易举。
接着说北工大附近那套小三居,当李强发现并把电话打过去时,业主的电话已经一直处在占线中了。没办法,李强与一位同事立刻骑上电动车,按照房源地址找上门。在业主家,李强遇到了5批同行,其中两家是本市一家中介不同门店的“同门兄弟”,这家中介重点是做群租业务,也就是把一套出租房代理下来后,在房间里打上隔断,再一间一间地分租出去。他们抢客户时,非常生猛。
这回是六家同行正面相遇,李强他们不做群租业务,在价格上根本拼不过他们。李强象征性地抬了抬价,就主动败下阵来,但一直关注着这套房。后来,李强打探到,拼到最后,就剩下同一家公司的两个门店自己争了,他们互相抬价,最终,其中一家以3800元的价格成交。
“全程代理”是租金上涨玄机
李强强调,在这轮租房上涨中,虽说有租金补涨的成分,也有市场需求,但如果没有巨大的利益,中介也是不敢这么哄抬租金的。那么,在这个过程中,中介谋取巨大利益的玄机在哪儿呢?
李强介绍说,玄机就在于“出租委托代理”。据了解,在出租市场,中介有两种经营方式,一种是居间方式,即中介作为第三方,让房主与租客见面,签三方合同,收取一个月的租金作为中介费;一种是代理方式,即中介先把房主的房子租下来,一般租期是一年,每月固定付给房主房租,然后,自己再把房子出租给别人,收取租金。李强所说的“出租委托代理”就是第二种方式,有的公司管这种方式叫“房屋管家”,有的公司叫“全权代理”。
按本市相关规定,代理方式是被允许的,但要求中介公司除装修费外,不能赚取租金差价。可事实上,中介钻房主和租客不见面的空子赚取差价,已成为这种出租方式的重要利润点之一。
李强以某公司不久前代理的一套房源为例,向记者详细地介绍了这种方式的运作模式以及赚取的巨额利润。
一周前,某中介公司双井店拿到劲松一套60平方米两居室的出租代理权。根据李强提供的这份房屋出租委托代理合同,月租金为2700元;出租代理期限为1年,其中包括1个月的免租期,也就是说,中介只需付给房主11个月的房租;房租支付方式为月付,中介公司固定在每月的固定日期把租金打到房主的个人账户上。
在此期间,房主不负责房屋小问题的维修,由中介负责,并允许中介对房屋进行简单装修、装饰或添置新物。据了解,正是这一条,让中介赚取差价成为可能。
随后,在不到半个月的时间内,该中介公司把房子出租给3个在附近工作的小白领,其中带阳台的南向主卧月租金1300元;次卧及客厅月租金各1000元,中介对租客收款方式为押一付三,并收取一个月的中介费。
这样算下来,中介给房主的年成本是2700元×11个月=29700元;收取租客的租金为3300元×11.5个月=37950元,加上一个月的中介费3300元,共41250元;一年净赚额为10550元。
李强还介绍,在代理的过程中,还有些中介从房东那里租到房子之后,会隔成很多间卧室分租,这就是所谓的群租,一个房子住着十来个人很正常。这样,中介从中可能得到更多的差价。另外,还有一些更恶劣的,有些中介还会吃押金,找各种理由不退租客的押金。
如果中介采用的是居间出租方式,租一套房只赚取一个月租金,就没必要哄抬租金,但代理出租方式下,租金的上涨会给中介带来更丰厚的利润,中介在巨大利润的驱使下,人为哄抬房租就有了动力。
垄断房源交易一手遮天
李强介绍,这两天,总有人问他,为什么中介敢以这么高租金代理房源,不怕赔了吗?李强认为,其实,这笔买卖中介赔钱的可能性几乎为零。
为什么这么说呢?李强分析,首先,中介对各个区域市场行情非常了解,不可能去收一些租不出去或不好出租的房子,这也是为什么在这轮租金上涨中,学区房租金上涨最快的原因,因这些区域需求量大,而且都是刚性需求,即使多涨几百,也有人租。
第二,越来越多的人接受合租与群租,一套二居室或三居室,租金涨个几百元,分摊到各个租户头上,也就一两百元,租户还是能接受的。
第三,中介拿到房源后,都是左手收房,右手出租,时间差很短,即使万一租金以后跌了,风险也是由租客承担,中介是没什么风险的。
在房屋代理出租中,也有中介收了房源之后,并不急于出租的,通常是因为中介有十足的把握区域房租会涨,为了赚取更大的利润“捂房”。这样的中介实际上已经垄断了该区域的房源。本报昨天提到的实验二小附近的一个小区,某中介就垄断了这里的房源,前一段他们一直对外称没房,几乎没带人看过房,对外造成房源非常紧俏的假象,把求租者心中的担忧和焦急越吊越高,这样,“好不容易”放出一套房源,大家自然蜂拥而上,价格自会大幅上涨。
李强还说,如果拿到一套房源的代理出租,就相当于中介控制住了这套房源,这套房源今后不论是出租还是出售,中介都有的赚。
中介代理出租,免除了房主来回看房奔波劳累、与客户讨价还价的麻烦,和修修补补等琐碎的烦恼,中介从中挣些钱按说是天经地义的事儿。但李强提醒说,按规定,中介应该向房主与租客双方明示收费标准和价格,不能隐瞒。另外,中介应该把收取的租金打到指定账户上,不能放自家账户上,这能才能避免一些小中介在买卖市场不好、资金链紧张的情况下,收取大量租金后跑路。(记者李海霞)
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